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老张今年72岁，去年为了让孙子能上好学校，把自己唯一的学区房过户给了儿子。
结果儿子拿到房产证没多久，就开始变脸了。
“爸，这房子现在是我的了，你年纪大了住不了几年，不如搬到养老院去吧。”儿子的话让老张瞬间懵了。
更过分的是，儿子还偷偷把房子抵押给银行贷了200万，说是要投资做生意。
老张这才意识到，房产过户看似简单，背后的坑太深了。如何保留控制权，移产不移权？
第一步：设立居住权
老张在将房产过户给儿子之前，第一件事就是和儿子签订一份《居住权合同》。
根据《民法典》第366条，居住权人有权对他人住宅享有占有、使用的权利。
合同里明确写着：“老张对该房屋享有终身居住权，直至去世之日止。”
然后两人一起去不动产登记中心办理了居住权登记。
关键是这个登记。
没有登记的居住权，就像空头支票，儿子随时可以不认账。但一旦登记了，就算儿子想卖房子，买家也买不到完整产权。
如果儿子想把房子卖掉，中介一查档案就摇头：“这房子有居住权登记，没人敢买。”
第二步：人寿保单锁定继承权
但光有居住权还不够，万一儿子以后不赡养自己怎么办？
第二招：用人寿保单做传承工具。
这一步太关键了。
老张用自己的积蓄买了一份终身寿险，投保人、被保险人都是自己，但受益人可以随时更改。
“儿子如果孝顺，我就让他做受益人。如果他不孝顺，我随时可以把受益人改成别人，比如孙子。”
这样一来，老张手里又有了一张王牌。房子虽然给了儿子，但保险金的控制权还在自己手里。
第三步：家族信托实现“三权分立”
最绝的还在后头。
老张设立家族信托，把剩余的资产都装进去。
这个信托结构特别巧妙：
委托人：老张自己，拥有决策权
受托人：专业信托公司，负责管理资产
受益人：可以是儿子、孙子，也可以随时调整
这就是传说中的三权分立。财产的所有权给了信托公司，但收益分配权还在老张手里。
更厉害的是，信托条款里还设了个“触发机制”：
如果儿子不按时支付赡养费，或者有其他不孝行为，老张可以随时调整受益人比例，甚至把儿子踢出受益人名单。
律师总结：三个工具各有妙用
这个案例给所有想做房产传承的人提了个醒。
居住权：解决“住的问题”，一旦登记，子女想赶你走都没门；
人寿保单：解决“激励问题”，受益人随时可调，是制衡子女的利器；
家族信托：解决“控制问题”，财产给出去了，但分配权还在自己手里。
三个工具结合使用，就能实现真正的“移产不移权”。
这个故事告诉我们：房产传承不是简单的过户，而是一门学问。掌握了正确的工具和方法，既能满足家人需求，又能保护自己的权益。
毕竟，真正的智慧不是把所有东西都攥在手里，而是学会用法律武器保护自己，即使松手也不怕。
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